Ε9 - Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Τι είναι το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου

Το προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου (Π.Α.Α.) είναι μία ενοχική-υποσχετική δικαιοπραξία (συμβόλαιο) με βάση την οποία ο πωλητής-ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα μεταβιβαστεί, υπόσχεται στον υποψήφιο αγοραστή να παρασταθεί ενώπιον του συμβολαιογράφου, σε χρόνο που θα έχει συμφωνηθεί, και να υπογράψει την οριστική σύμβαση πώλησης του ακινήτου (εμπράγματη - εκποιητική), δηλαδή το Οριστικό Συμβόλαιο αγοραπωλησίας του συμφωνηθέντος ακινήτου.

Είναι δυνατή η πρόβλεψη στο (Π.Α.Α.) για καταβολή κάποιας συμφωνημένης προκαταβολής-αρραβώνα από τον αγοραστή στον πωλητή. (προκαταβολή έναντι του τιμήματος).

Εάν το (Π.Α.Α.) δεν συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, τότε το προσύμφωνο αυτό είναι απολύτως άκυρο και θεωρείται σαν να μην έγινε.

Η κατάργηση του (Π.Α.Α.) Σε περίπτωση κατάργησης του προσυμφώνου δεν υποβάλλεται στον συμβολαιογραφικό τύπο, αλλά μπορεί να γίνει μεταγενέστερα με μία άτυπη σύμβαση μεταξύ των δύο μερών.

Το Ε9 - Στην περίπτωση που δεν συντάσσεται οριστικό συμβόλαιο στην ρητή προθεσμία που έχει προσυμφωνηθεί:

Εφόσον στο (Π.Α.Α.) προβλέπεται ρητή προθεσμία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, μετά την παρέλευση άπρακτης της οποίας δεν συντάσσεται οριστικό συμβόλαιο, το ακίνητο περιλαμβάνεται στο Ε9 του (εκ προσυμφώνου) πωλητή.

Τα βασικά στοιχεία του (Π.Α.Α.) και το Ε9

Στο (Π.Α.Α.) πρέπει να καθορίζονται τα ουσιώδη στοιχεία της οριστικής σύμβασης που πρόκειται να καταρτιστεί, δηλαδή: το ακίνητο και η διεύθυνσή του, το τίμημα και ο χρόνος σύναψης της οριστικής αυτής σύμβασης. Τα στοιχεία αυτά δεν είναι απαραίτητο να είναι ορισμένα, αλλά αρκεί να είναι οριστά, να προκύπτει, δηλαδή, από το (Π.Α.Α.) ο τρόπος με τον οποίο θα προσδιοριστούν τα στοιχεία αυτά αργότερα.

Για το (Π.Α.Α.):

- Δεν απαιτείται δημοσιότητα
- Δεν χρειάζεται εγγραφή στο Κτηματολόγιο
- Δεν απαιτείται να πληρωθούν φόροι
- Δεν απαιτούνται πιστοποιητικά από την Δ.Ο.Υ.
- Δεν αλλάζει η νομική κατάσταση του ακινήτου, γιατί η κυριότητα παραμένει στον πωλητή (Αναβλητική Αίρεση). Γι' αυτό, κατά την χρονική διάρκεια ισχύος του (Π.Α.Α.), ο πωλητής πρέπει να αναγράφει στο ακίνητο της αγοραπωλησίας αυτής στο Ε9 του.

Προσοχή στις παγίδες…

Μέχρι να υπογραφεί το Οριστικό Συμβόλαιο ο αγοραστής δεν θα έχει τίτλο ιδιοκτησίας στα χέρια του .Χρειάζεται προσοχή….

Επειδή δεν απαιτείται δημοσιότητα του (Π.Α.Α.), ο πωλητής θα μπορούσε να καταρτίσει περισσότερα του ενός προσύμφωνα με περισσότερους υποψήφιους αγοραστές για το ίδιο ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή, το δικαίωμα κυριότητας το ακίνητο, το αποκτά όποιος προλάβει να μεταγράψει πρώτος τον οριστικό του τίτλο, ενώ οι υπόλοιποι αγοραστές μπορούν να αξιώσουν αποζημίωση από τον πωλητή.

Παράταση ισχύος (Π.Α.Α.):

Σε περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικού εγγράφου για παράταση ισχύος προσυμφώνου ή αλλαγής του τιμήματος, με την προϋπόθεση ότι κατά τον χρόνο αυτόν το προσύμφωνο είναι σε ισχύ και δεν τροποποιούνται περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου, δεν απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού ενημερότητας.

Ε9-Όταν το ακίνητο πωλείται με αίρεση: διαλυτική ή αναβλητική

Όταν στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο (προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο) υπάρχει αναβλητική αίρεση (π.χ. η κυριότητα θα αποκτηθεί από τον αγοραστή όταν εξοφλήσει όλες τις δόσεις του συμφωνηθέντος τιμήματος), δεν μεταβιβάζεται με την υπογραφή του (Π.Α.Α.), ή του οριστικού συμβολαίου, η κυριότητα του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή ο πωλητής εξακολουθεί να αναγράφει το ακίνητο στο Ε9 του μέχρι την εξόφληση όλων των δόσεων εξόφλησης του τιμήματος που έχει συμφωνηθεί.

Όταν όμως υπάρχει διαλυτική αίρεση, η κυριότητα δίδεται στον αγοραστή με την υπογραφή του (Π.Α.Α.) με τον όρο ότι θα εξοφλήσει όλες τις δόσεις. Στην περίπτωση αυτή το ακίνητο το γράφει στο Ε9 του ο αγοραστής. Εάν όμως ο αγοραστής δεν εξοφλήσει όλες αυτές τις δόσεις ή μέρος των δόσεων, τότε η κυριότητα θα επανέλθει στον πωλητή. Στην περίπτωση αυτή ο πωλητής θα αναγράψει πάλι στο Ε9 του πάλι το ακίνητο

Το Ε9 – Όταν ο αγοραστής έχει το δικαίωμα της Αυτοσύμβασης

Εάν έχει συμφωνηθεί στο (Π.Α.Α.) ότι ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να καταρτίσει την εμπράγματη δικαιοπραξία με το δικαίωμα της αυτοσύμβασης, τότε ο αγοραστής θα αναγράψει στο Ε9 του το προσυμφωνημένο ακίνητο αμέσως μετά την σύνταξη του (Π.Α.Α.). Στην περίπτωση αυτή έχομε διαλυτική αίρεση.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΠΡΩΤΗ:

Το δικαίωμα της αυτοσύμβασης δεν ισχύει στην περίπτωση του εργολαβικού προσυμφώνου (μεταξύ εργολάβου και αγοραστή).

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΔΕΥΤΕΡΗ:

Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης (και όχι προσυμφώνου διανομής ή ανταλλαγής), το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο, πιστοποιητικά ενημερότητας λαμβάνουν ο πωλητής ή/και ο εκ προσυμφώνου με τον όρο της αυτοσύμβασης αγοραστής, ανάλογα με τα χρόνια που ήταν υπόχρεοι σε αναγραφή του ακινήτου στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΤΡΙΤΗ:

Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο πώλησης, χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό ενημερότητας λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου πωλητής.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ ΤΕΤΑΡΤΗ:

Σε κάθε άλλη περίπτωση σύνταξης (Π.Α.Α.) χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, το Ε9 συμπληρώνεται από τον πωλητή του ακινήτου μέχρι να συνταχθεί το οριστικό συμβόλαιο.

Οι Κωδικοί της Αυτοσύμβασης στο Ε9 του Αγοραστή

Στήλη 15 του Πίνακα 1- ΓΙΑ ΚΤΙΡΙΑ

Στήλη 15 Κωδ. 5
-Πλήρης Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 15 Κωδ. 6
-Ψιλή Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 15 Κωδ. 7
-Επικαρπία από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 19 του Πίνακα 1 - ΓΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

Στήλη 19 Κωδ. 5
-Πλήρης Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 19 Κωδ. 6
-Ψιλή Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 19 Κωδ. 7
-Επικαρπία από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 18 του Πίνακα 2 - ΓΙΑ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ

Στήλη 18 Κωδ. 5
-Πλήρης Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 18 Κωδ. 6
-Ψιλή Κυριότητα από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Στήλη 18 Κωδ. 7
-Επικαρπία από Προσύμφωνο Αγοράς με δικαίωμα αυτοσύμβασης

Πηγη: taxheaven.gr