Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ για τη Μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ 2022

Τις απόψεις της για τη Μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ 2022 γνωστοποίησε με επιστολή της η ΠΟΜΙΔΑ, προς την πολιτική ηγεσία του ΥΠΟΙΚ, δεδομένου ότι μέχρι στιγμής δεν έχει κληθεί να τις θέσει υπόψη της σχετικής Επιτροπής του Υπουργείου Οικονομικών.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά την πλήρη και οριστική κατάργηση κάθε μορφής Συμπληρωματικού Φόρου και όχι τη διατήρησή του «από το παράθυρο», δηλαδή με αντικατάστασή του από τρισχειρότερο «συμπληρωματικό φόρο ανά ακίνητο», η οποία, λαμβανομένης υπόψη και της σοβαρότατης νέας αύξησης των τιμών ζώνης, θα αποβεί «τιμωρητική» και καταστροφική για πάμπολλους ιδιοκτήτες κατοικιών, καταστημάτων αλλά ιδιαίτερα  αδόμητων οικοπέδων, η φορολογητέα αξία των οποίων αυξήθηκε προ 4ετίας αδικαιολόγητα κατά 25%!

Επίσης με την επιστολή της αυτή η ΠΟΜΙΔΑ κάνει τις εξής επί μέρους προτάσεις:

* Να διπλασιαστεί ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας κτισμάτων τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης της φορολογητέας αξίας τους.

*  Σε όλες τις περιπτώσεις πολεοδομικής τακτοποίησης υφισταμένων κτισμάτων, η παλαιότητα να μηδενίζεται μόνον αν η τακτοποιούμενη επιφάνεια υπερβαίνει το 50% της αρχικής επιφανείας του κτίσματος.  

* Με άμεση νομοθετική ή διοικητική ρύθμιση, να καταργηθεί ρητά η υποχρέωση δήλωσης κάθε είδους κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων πολυκατοικιών στο Ε9 των συνιδιοκτητών τους.

* Οι ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών δικαιώματος υψούν να δικαιούνται να το καταργήσουν ολοσχερώς μεταβιβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου σε άλλη ιδιοκτησία τους ή προς ιδιοκτήτη άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας του αυτού κτηρίου, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των λοιπών μη εμπλεκομένων συνιδιοκτητών του κτιρίου.

Το πλήρες κείμενο της επιστολής έχει ως εξής:

Προς τον Υπουργό Οικονομικών κ. Χρήστο Σταΐκούρα

Τον Υφυπουργό Οικονομικών κ. Απόστολο Βεσυρόπουλο

ΚΟΙΝ. Προς το Διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργο Πιτσιλή

και την Επιτροπή Μεταρρύθμισης του ΕΝΦΙΑ του Υπουργείου Οικονομικών               Αθήνα, 21.10.2021

ΘΕΜΑ: Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ για τη Μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ 2022

Αξιότιμοι κοι Υπουργοί

Εν όψει του επανασχεδιασμού του ΕΝΦΙΑ για το έτος 2022, και του ότι δεν κληθήκαμε να ενημερώσουμε τα μέλη της Επιτροπής Μεταρρύθμισης του ΕΝΦΙΑ παρότι το ζητήσαμε κατ΄επανάληψη, σας γνωστοποιούμε τις κυριότερες προτάσεις μας για το σοβαρότατο αυτό θέμα, ζητώντας να ληφθούν υπόψη.  

1. ΠΛΗΡΗΣ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΥ ΦΟΡΟΥ, ΟΧΙ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗ ΤΟΥ «ΑΠΟ ΤΟ ΠΑΡΑΘΥΡΟ»…

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών στις περισσότερες περιοχές της χώρας, η επέκτασή τους σε πολλές νέες περιοχές, αλλά και η δυνατότητα  ορθολογικής φορολόγησης της εκτός σχεδίου ιδιοκτησίας, όχι τόσο της καθαρά αγροτικής, αλλά κυρίως αυτής που λόγω θέσης και εμβαδού έχει ως προορισμό την οικιστική και τουριστική αξιοποίηση, δίνουν στο Υπουργείο σας τη μοναδική ευκαιρία να απαλλάξετε την οικονομία και την κοινωνία μας από τη «γάγγραινα» του συμπληρωματικού φόρου, αφού το ποσό που αποδίδει (μόλις 368 εκατομμύρια ευρώ από τα 2,5 συνολικά δισεκατομμύρια που αποδίδει ο ΕΝΦΙΑ) θα υπερκαλυφθεί από τους παραπάνω αυξημένους πόρους!

Η πλήρης και πραγματική κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου του ΕΝΦΙΑ, σε συνδυασμό με τα κατάλληλα φορολογικά και διοικητικά κίνητρα, όπως προκύπτει και από τις σχετικές μελέτες του ΙΟΒΕ, αλλά και την πρόταση της Επιτροπής Πισσαρίδη, θα οδηγήσει ΑΜΕΣΑ σε μια απογείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και των συναλλαγών επί ακινήτων, οι οποίες θα φέρουν στο Κράτος υγιή φορολογικά έσοδα και απασχόληση και τζίρο σε τεράστιους κλάδους της βιομηχανίας, βιοτεχνίας, εμπορίου και ελευθέρων επαγγελμάτων και ανάκαμψη της οικοδομικής και επενδυτικής δραστηριότητας και της Εθνικής Οικονομίας μας γενικότερα.

Επίσης η κατάργησή του θα οδηγήσει σε περιορισμό της λεηλασίας της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, η οποία οφείλεται και στην παράλογη κλίμακα φορολογίας εισοδήματος ακινήτων, αλλά και σε σειρά άλλων νέων και ακατασχέτως αυξανομένων επιβαρύνσεων, πιστοποιητικών, «ταυτοτήτων», επιθεωρήσεων  κλπ. σε βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων της χώρας αλλά και των εμπράγματων συναλλαγών.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά την πλήρη και οριστική κατάργηση κάθε μορφής Συμπληρωματικού Φόρου και όχι τη διατήρησή του «από το παράθυρο», δηλαδή με αντικατάστασή του από τρισχειρότερο «συμπληρωματικό φόρο ανά ακίνητο», η οποία, λαμβανομένης υπόψη και της σοβαρότατης νέας αύξησης των τιμών ζώνης, θα αποβεί «τιμωρητική» και καταστροφική για πάμπολλους ιδιοκτήτες κατοικιών, καταστημάτων αλλά ιδιαίτερα  αδόμητων οικοπέδων, η φορολογητέα αξία των οποίων αυξήθηκε προ 4ετίας αδικαιολόγητα κατά 25%!

2. ΑΥΞΗΣΗ ΜΕΙΩΤΙΚΩΝ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ:

Οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν στις περισσότερες περιοχές της χώρας βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορωνοιού εποχή (2019 – αρχές 2020) αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή  διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που  πρέπει να  είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες. Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που μπορεί να δικαιολογεί τις παραπάνω τιμές ζώνης, στις νεόδμητες αυτές κατοικίες και μόνον.

Ως εκ τούτου πρέπει να διαφοροποιηθεί άμεσα, τόσο στο σύστημα αντικειμενικών αξιών, όσο και στον ΕΝΦΙΑ, η αξία των παλαιοτέρων κτισμάτων, η οποία απέχει πλέον «παρασάγγας» από τις νέες τιμές ζώνης.   Ο ισχύων συντελεστής παλαιότητας απομειώνει σήμερα τις αξίες των παλαιών οικοδομών ως εξής:

Των κατοικιών: -10% ανά πενταετία για τα πρώτα 10 έτη και μετά -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40%. (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του 50 και του 60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 80!)

Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!)

(Σημειώνεται ότι στον ΕΝΦΙΑ για τα κτίσματα δεν προβλέπεται καμία απολύτως μείωση λόγω παλαιότητας, ενώ αντίθετα προβλέπεται προσαύξηση +5% ανά πενταετία και έως +25%, για τις οικοδομές της τελευταίας πενταετίας, με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων οικοδομών!)

Η ισχύουσα και η επερχόμενη νομοθεσία υποχρεωτικής ενεργειακής αναβάθμισης των υπαρχόντων κτιρίων με βάση το ενεργειακό πιστοποιητικό, με τεράστιο κόστος και χωρίς ουσιαστική κρατική βοήθεια, απαξιώνει μοιραία όλο το υφιστάμενο κτιριακό δυναμικό της χώρας, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια τελικά στην κατεδάφισή τους.      

ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ να διπλασιαστεί ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας κτισμάτων τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης της φορολογητέας αξίας τους.               

3. ΡΥΘΜΙΣΗ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ

Με άδικη και παράλογη διοικητική εγκύκλιο – «παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση μέρους υφιστάμενου κτίσματος επιφανείας έστω και ενός εκατοστού, μηδενίζει αυτόματα την παλαιότητα ολοκλήρου του ακινήτου και επαυξάνει την αξία του, φορολογώντας το ως νεόδμητο!!!  Αυτό δημιουργεί δυσανάλογα πρόσθετη επιβάρυνση στους πολίτες, αντιβαίνοντας σε κάθε έννοια φορολογικής δικαιοσύνης και χρηστής διοίκησης, γι΄αυτό και πρέπει να τροποποιηθεί όπως προτείνουμε.

ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ σε όλες τις περιπτώσεις πολεοδομικής τακτοποίησης υφισταμένων κτισμάτων, η παλαιότητα να μηδενίζεται μόνον αν η τακτοποιούμενη επιφάνεια υπερβαίνει το 50% της αρχικής επιφανείας του κτίσματος. 

4. ΡΗΤΗ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΧΩΡΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΣΤΟ Ε9.

Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών δεν αποτέλεσαν ποτέ και πουθενά, αντικείμενο επιβολής οποιουδήποτε φόρου περιουσίας, ούτε στο φόρο μεταβίβασης, ούτε στο φόρο κληρονομιών και δωρεών. Κοινό χαρακτηριστικό όλων των κοινόχρηστων αυτών χώρων είναι ότι δεν έχουν νομική αυτοτέλεια, διότι δεν τους αναλογούν χιλιοστά επί του οικοπέδου. Συνεπώς δεν μπορούν να μεταβιβαστούν από κανέναν προς κανέναν άλλον, και άρα ουδεμία οικονομική αξία έχουν. Γι΄αυτό και δεν μπορεί ποτέ να αποτελέσουν αντικείμενο επιβολής φόρου περιουσίας.   Ειδικότερα στη χώρα μας έχουν ρητά εξαιρεθεί από το ΤΑΠ, το ΕΕΤΗΔΕ (2011-12) και το ΕΕΤΑ (2013), αλλά και από τον ισχύοντα ΕΝΦΙΑ.

Για πρώτη φορά (παγκοσμίως κυριολεκτικά!) με την υπ΄αριθμό 1052/17.2.2014 απόφαση του ΓΓΕ  περί του τρόπου δήλωσης των ιδιοκτησιών στο Ε9, με στόχο την επαύξηση των εσόδων του ΕΝΦΙΑ, οι συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών που διαθέτουν διαμέρισμα θυρωρού, κλειστό κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης ή κοινόχρηστη αποθήκη, και κοινόχρηστη κολυμβητική δεξαμενή, κλήθηκαν να συμπεριλάβουν στο Ε9 τους το μερίδιό τους σε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, όπως κοινόχρηστες αποθήκες, κοινόχρηστες θέσεις στάθμευσης και διαμέρισμα θυρωρού, παρότι ο νόμος δεν προβλέπει κάτι σχετικό, δηλώνοντάς τους κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους στο κτίριο!!!

Η ΠΟΜΙΔΑ αντέδρασε εκδίδοντας αμέσως Δελτίο Τύπου με τίτλο «Ε όχι και φόρο στα κοινόχρηστα των πολυκατοικιών!» και ενημερώνοντας ακόμη και τον τότε Πρωθυπουργό κ. Αντώνη Σαμαρά για την απόπειρα φορολόγησης των κοινόχρηστων χώρων, με την πρωτοφανή, παράνομη και παράλογη αυτή ρύθμιση, με αποτέλεσμα το Υπουργείο σας να εκδώσει το από 24-2-2014 Δελτίο Τύπου διευκρινίζοντας ότι η υποχρέωση δήλωσης περιορίζεται στους χώρους των πολυκατοικιών όπου υπάρχει αποκλειστική χρήση.

Συγκεκριμένα η ανακοίνωση αυτή του Υπουργείου Οικονομικών  ανέφερε επί λέξει ότι «Δεν υποχρεούται σε δήλωση και όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης ή αποθηκών. Οι χώροι αυτοί θα δηλωθούν εφόσον είναι παρακολουθήματα του ακινήτου (αναγράφονται στο συμβόλαιο) και υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.». Έτσι οι περισσότεροι χώροι αυτοί δεν δηλώθηκαν στο Ε9, όμως οι φορολογούμενοι είναι  τυπικά ακάλυπτοι, και ιδιαίτερα οι συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε πολλές παλαιές πολυκατοικίες του κέντρου, γιατί η ανακοίνωση αυτή δεν συμπεριέλαβε τα παμπάλαια υπόγεια «διαμερίσματα» των αλήστου μνήμης θυρωρών!

ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ με άμεση νομοθετική ή διοικητική ρύθμιση, να καταργηθεί ρητά η υποχρέωση δήλωσης κάθε είδους κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων πολυκατοικιών στο Ε9 των συνιδιοκτητών τους.

5. ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΑ ΚΑΤΑΡΓΗΣΗΣ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ «ΥΨΟΥΝ» ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

Στις πολυκατοικίες που κατασκευάζονταν κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, οι οικοπεδούχοι και οι κατασκευαστές συνηθέστατα διατηρούσαν ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, προκειμένου να το αποδώσουν σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με  δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού στο γεωτεμάχιο (οικόπεδο). Στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστές δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα επέκτασης της οικοδομής καθ’ ύψος. Ωστόσο το προαναφερθέν ποσοστό συνιδιοκτησίας ενώ στην πραγματικότητα είναι άνευ αξίας και ουσιαστικής χρησιμότητας, φορολογείται στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο γιατί εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται ως τμήμα οικοπέδου με εξαντλημένο συντελεστή δόμησης.

Γι΄αυτό, προκειμένου να αποφύγουν την σχετική άδικη πλέον φορολογική επιβάρυνση αλλά και τις γραφειοκρατικές διατυπώσεις που συνεπάγεται η καταχώρηση των δικαιωμάτων τους αυτών, οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες τέτοιων ποσοστών συνιδιοκτησίας δεν τα έχουν δηλώσει στο Εθνικό Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα αυτά να φαίνονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Έτσι μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών όλα αυτά τα άχρηστα και άνευ αξίας «δικαιώματα» θα περιέλθουν αυτόματα στο Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο έτσι θα καταστεί συνιδιοκτήτης στο «δικαίωμα υψούν» σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα, αφού θα μεταγραφούν στο όνομά του στα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας! Αυτό θα δημιουργήσει πραγματικό χάος τόσο τους συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών, αφού το Δημόσιο θα πρέπει να συμμετέχει και να ψηφίζει (!) στις Γενικές Συνελεύσεις τους, όσο και στο Δημόσιο, και συγκεκριμένα στο Υπουργείο σας, οι υπηρεσίες του οποίου θα κληθούν να διαχειριστούν (!) όλα αυτά τα άνευ αντικειμένου περιουσιακά «δικαιώματα»!!!

ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι: «Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματος υψούν δικαιούται να το καταργήσει ολοσχερώς μεταβιβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου σε άλλη ιδιοκτησία του ή προς ιδιοκτήτη άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας του αυτού κτηρίου, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των λοιπών μη εμπλεκομένων συνιδιοκτητών του κτιρίου.».

Τέλος ζητούμε και πάλι να κληθούμε από την Επιτροπή για τη Μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ που έχετε συστήσει στο Υπουργείο σας. για να αναπτύξουμε ειδικότερα τις παραπάνω προτάσεις μας.

Με εξαιρετική Εκτίμηση

Ο Πρόεδρος, Στράτος Ι. Παραδιάς Δικηγόρος Α.Π., Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ-UIPI

Ο Αντιπρόεδρος, Διονύσης Χιόνης, Καθηγητής Οικονομικών Δ.Π.Θ.

Ο Γεν. Γραμματεύς, Τάσος Γ. Βάππας, Δικηγόρος Α.Π., υ.Δ.Ν.